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Nov 03, 2023

Les normes minimales d’efficacité énergétique (MEES) seraient-elles sur le point de faire effet ?, Erin Gilliland, Ellie Herve

En 2015, le gouvernement a introduit les normes minimales d'efficacité énergétique (MEES) pour chercher à améliorer l'efficacité énergétique de certains des parcs immobiliers les moins performants, à la fois dans le monde entier.

En 2015, le gouvernement a introduit les normes minimales d'efficacité énergétique (MEES) pour chercher à améliorer l'efficacité énergétique de certains des parcs immobiliers les moins performants, dans les secteurs locatifs privés domestiques et non domestiques.

Une note EPC (certificat de performance énergétique) reflète l'efficacité énergétique d'un bâtiment, et ces notes vont de A (très efficace) à G (inefficace). Le MEES comprend les cotes EPC minimales que les propriétés privées louées doivent respecter. Les notations EPC sont attribuées par des évaluateurs qualifiés qui inspectent les propriétés pour un certain nombre de facteurs, notamment le potentiel de perte de chaleur ou d'énergie, l'isolation et le double vitrage. Chaque facteur est noté en fonction de son efficacité énergétique, ce qui contribue à une note globale qui éclaire la notation EPC.

Les règles diffèrent légèrement entre les biens locatifs privés « domestiques » et « non domestiques » :

Propriété domestique

Toutes les propriétés résidentielles ne seront pas touchées par le MEES ; la propriété doit être louée à titre privé dans le cadre d'un « bail éligible » et certains types de propriétés (c'est-à-dire des logements locatifs à bas prix) sont expressément exclus de la réglementation. Depuis le 1er avril 2018, les propriétaires de biens résidentiels couverts par le MEES ne peuvent pas accorder de nouvelle location (y compris par prolongation ou renouvellement, bien qu'il existe une certaine incertitude à ce sujet) de ces biens si la note EPC est inférieure à la note E. De plus, depuis le 1er avril 2020, les propriétaires ne peuvent généralement plus louer ou continuer à louer de telles propriétés si elles ont une note EPC inférieure à E, à moins qu'elles ne disposent d'une exemption valide. Les réglementations du MEES sont appliquées par les autorités locales, qui disposent de divers pouvoirs pour vérifier leur conformité et peuvent imposer des sanctions financières pouvant aller jusqu'à 5 000 £ par propriété.

Les exemptions incluent les circonstances dans lesquelles le propriétaire a besoin du consentement du locataire pour effectuer des travaux d'amélioration et n'est pas en mesure d'obtenir ce consentement malgré des efforts raisonnables ; et lorsqu'un géomètre confirme que des améliorations en matière d'efficacité énergétique auraient une incidence négative sur la valeur de la propriété de plus de 5 %. Dans les deux cas, l'exonération doit être inscrite au registre des exonérations du PRS.

Bien qu'il ne s'agisse pas strictement d'une exemption, le règlement du MEES prévoit également qu'un propriétaire ne sera pas enfreint par l'interdiction de louer une propriété de qualité inférieure si aucune amélioration pertinente de l'efficacité énergétique ne peut être apportée à la propriété ; ou s'ils ont apporté toutes les améliorations pertinentes en matière d'efficacité énergétique possibles et que la propriété reste inférieure à la note E. Une amélioration pertinente de l'efficacité énergétique est définie dans la réglementation, par conséquent un propriétaire ne peut pas supposer que tous les travaux d'amélioration de l'efficacité seront admissibles. Par exemple, lorsque le propriétaire paie tout ou partie du coût d'achat et d'installation d'une amélioration et que le coût dépasse 3 500 £, l'amélioration ne sera pas admissible. Si un propriétaire ne peut pas améliorer une propriété au niveau de la norme EPC E ou supérieure pour 3 500 £ ou moins, il peut apporter toutes les améliorations pertinentes qui peuvent être apportées jusqu'à ce montant avant de s'inscrire pour une exonération de « toutes les améliorations apportées ». Cette exemption dure 5 ans, après quoi elle expirera et les propriétaires doivent réessayer d'améliorer la note EPC à la norme E. S’ils ne peuvent pas le faire, ils doivent enregistrer une autre exemption (si cela est possible).

Les lignes directrices nationales du MEES (plutôt que les règlements du MEES) introduisent le concept connexe d'exemption pour « coûts élevés ». Le propriétaire serait en mesure de déclarer qu'aucune amélioration significative de l'efficacité énergétique ne peut être réalisée si le coût d'installation, même de la mesure la moins chère, dépasse le seuil de 3 500 £.

Savills a estimé que le coût moyen pour amener une propriété notée D à G à un EPC C est de 10 730 £. Cela représente presque 3 fois le seuil de coût d’amélioration que les propriétaires sont censés respecter, ce qui suggère que des exemptions peuvent être fréquemment demandées. Le gouvernement a cependant mené des consultations sur l'augmentation des dépenses maximales que les propriétaires devront investir pour mettre les locations aux normes à 10 000 £, s'appliquant aux nouvelles locations d'ici le 1er avril 2025 et à toutes les locations d'ici le 1er avril 2028.